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亚运会第3日印力集团发首单CMBS万科系态

2019-02-01 23:43:29

　　导读随着行业成熟，大房企手里的物业和资产愈来愈多，在传统的开发业务利润趋薄的情况下，必然要寻找新的利润增长点，资产证券化是市场发展的结果。

　　房地产行业正进入完全不同的新阶段，资产管理和金融创新将成为存量时期生存的重要能力

。

　　在大型地产商转型城市配套服务、城市运营的大趋势下，商业地产运营和资产证券化也成为热点。

　　一些运营良好的购物中心和综合体拥有稳定的可预见现金流，作为相对成熟的基础资产得到了资本市场的青睐，已开始试水资产证券化，万科、保利地产、越秀团体等都是先行者。

　　接近深交所的人士泄漏，自去年下半年以来，房地产信用债融资受到严控，商业物业的资产证券化得到了政策鼓励，很多地产商和金融机构趁机推出了CMBS计划。

　　10月20日，21世纪经济报道获悉，“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”（以下简称“中金勉强进易退-印力CMBS”）已发起设立，发行范围37.9亿元，由印力集团作为发行人，中金公司担负计划管理人和销售机构，招商银行和上海银行担负财务顾问，当日已在深交所挂牌交易。

　　该单CMBS是印力团体商业物业资产证券化的单，也是万科收购印力商业平台后的次资本市场融资。

　　未来，随着万科印力商业平台的运营深化，预计类似的资产证券化动作会更多。

　　印力版CMBS深交所信息显示，中金-印力CMBS计划的标的物是深圳深国投广场。

　　资料显示，2007年9月开业的深国投广场位于深圳市福田区香蜜湖中心城区，是集购物中心、写字楼为一体的大型商业综合体，总建筑面积约20.7万平方米。

　　经过十年运营，深国投广场目前拥有包括沃尔玛中国总部及旗下山姆会员中国旗舰店、中影国际影城、普洛斯中国、中国平安在内的一大批优良租户。

　　自开业以来，深国投广场经营事迹持续爬升，出租率常年保持满租，租金年均复合增长率约10%。

　　2016年，广场年度销售额约33亿，位列深圳购物中心销售额排行榜第二名。

　　21世纪经济报道获得的上述CMBS交易其实是自己虚荣心太强资料显示，深国投广场总估值60.5亿，未来12年平均毛收入4.2亿。

　　以该物业为抵押，租金和管理费收入作为基础资产还款来源，通过华润信托成立信托计划发放信托贷款给印力商用置业，从而形成信托计划和专项计划的双SPV结构；产品期限12年，每3年设置一次提早还款安排。

　　深圳一名券商人士指出，目前国内发行CMBS的期限一般为10年，印力此次发行期限达到12年，可见投资者对其的认可。

　　印力方面泄漏，本次发行终究取得了各大金融机构的积极认购，总规模达37.9亿元。

　　其中优先A级25.96亿元，信用评级AA+，认购倍数2.5x；优先B级10.04亿元，次级1.9亿元。

　　本单CMBS也获得了较低的发行成本，其中优先级认购利率为5.49%，次级利率为6.50%。

<我们却无能为力p>　　据印力方面介绍，此次发行所得资金，将主要用于置换工行和交行的项目贷款，和增加自有可使用资金，用于项目改造及平常经营。

　　目前，印力正在对深国投广场进行改造升级，购物中心部份的改造完成后，广场硬件设施将获全面提升，租赁面积将增加逾4000平方米，未来事迹增长潜力